충격적 부동산 규제, 앞으로 집값은 이렇게 된다 [김인만 소장 3부]

기본 정보

핵심 요약

• 정부 딜레마: 정부는 집값 폭등과 폭락 모두를 우려하며, 특히 6월 3일 선거 전까지 현 상태 유지를 희망하지만, 상황은 쉽지 않음. • 집값 하락 요인: 과거 집값 하락은 대외적 변수(글로벌 금융 위기, IMF 외환 위기, 기준 금리 인상 등)에 기인했으며, 2026년까지 이러한 급격한 금리 인상 가능성은 낮다고 전망. • 규제 해제 시점 예측: 설 전후(1월 말 ~ 2월 초)에 노도강, 은평구 등부터 토지 거래 허가 구역 규제 해제 가능성이 높으며, 12월~1월 공급 대책 발표 후 시장 분위기를 관찰할 것으로 예상. • 규제 해제 후 풍선 효과 우려: 토지 규제 해제 후 노도강에 풍선 효과 발생 시 정부는 난감해질 수 있으며, 대출 규제는 이미 강화되어 있어 추가 규제는 세금 규제로 이어질 가능성 존재. • 세금 규제 리스크: 집값 폭등이 심각하다고 판단되면 조세 저항을 감수하고 세금 규제를 선택할 수 있지만, 종부세 인상은 문재인 정부 시즌 2가 될 수 있으며, 매물 잠김 현상으로 오히려 집값 상승을 유발할 수 있음.

전문가 분석

"# 부동산 정책의 딜레마: 2026년 집값 전망과 정부의 선택\n\n## 현 정부가 직면한 부동산 정책 딜레마\n\n부동산 전문가 김인만 소장의 분석을 통해 볼 때, 현 정부는 전례 없는 부동산 정책 딜레마에 빠져 있다. 6월 3일 지방선거를 앞두고 \"제발 이대로 있어 달라\"는 간절한 마음이지만, 현실은 그리 호락호락하지 않다.\n\n정부가 활용할 수 있는 정책 카드는 이미 상당 부분 소진된 상태다. 6.17 대책에서 고액 주택 대출 한도를 대폭 축소했지만, 강남 등 고가 주택 시장에는 실질적 영향이 제한적이다. 6억원이든 2억원이든 결국 자기자본이 풍부한 계층만이 접근할 수 있는 시장이기 때문이다. 지역 규제 역시 이미 토지거래허가구역으로 묶여 있어 추가 규제 여지가 크지 않다.\n\n## 집값 상승 요인과 하락 가능성 분석\n\n### 상승 요인이 압도적인 현재 상황\n\n과거 집값 하락은 주로 대외적 충격에 의해 발생했다. 2008년 글로벌 금융위기, 1997년 IMF 외환위기, 2011-2013년 2차 하락, 2022년 하반기 기준금리 인상 등이 그 예다. 하지만 2026년에 이런 급격한 대외 변수가 발생할 확률은 51% 미만으로, 정책적 개입보다는 시장 자체 동력에 의한 상승 가능성이 높다.\n\n특히 올해 초 토지거래허가구역 해제가 예상치 못한 집값 상승을 불러일으킨 사례는 시사하는 바가 크다. 오세훈 서울시장조차 예상하지 못했던 결과였다.\n\n### 정부의 최악 시나리오: 세금 규제 카드\n\n만약 토지 규제 해제 후 노원·도봉·강북구(노도강)에서 풍선효과가 발생해 수도권으로 확산된다면, 정부는 마지막까지 꺼리던 세금 규제 카드를 꺼낼 수밖에 없다. 하지만 이는 '문재인 정부 시즌 2'가 될 위험성을 내포한다.\n\n집값이 상승하는 상황에서 거래세(취득세, 양도세)를 낮출 수는 없고, 보유세(종부세)만 올리게 되면 매물 잠김 현상이 발생해 오히려 집값을 더 끌어올릴 수 있다. 이는 과거 문재인 정부가 겪었던 악순환의 반복이다.\n\n## 토지거래허가구역 해제 전망\n\n### 설날 전후 해제 가능성\n\n김용범 정책실장의 발언을 종합하면, 설날 전후 규제 해제 가능성이 높다. 12월-1월 중 공급대책 발표 후 한 달 정도 시장 분위기를 관찰하고, 2-3월경 노도강부터 단계적으로 해제할 것으로 예상된다. 6월 선거 전까지 수습할 시간을 확보하려는 계산이다.\n\n### 12.16 대책의 문제점\n\n12월 5일 발표된 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳이 일괄 규제 구역으로 묶였지만, 이는 명백한 정책 실수다. 노도강 같은 경우 실제 상승률이 낮았음에도 불구하고 풍선효과 차단이라는 명목으로 과도한 규제가 적용됐다. \"잘하는 사람은 상을 주고, 못하는 사람은 벌을 주고, 중간은 그냥 둔다\"는 사회의 암묵적 룰에서 벗어난 조치였다.\n\n## 한국 부동산 시장에 미치는 영향\n\n### 수도권 집중화와 구조적 문제\n\n한국의 부동산 문제는 단순한 가격 조절 이슈를 넘어선 구조적 문제다. 서울 집중화, 수요 과잉, 공급 부족, 양극화, 유동성 과잉 등이 복합적으로 작용하고 있다. 강서구 가양 주공아파트 전용 59㎡가 10억원 이상에 거래되는 현실이 이를 단적으로 보여준다.\n\n### 시장의 심리적 요인\n\n서울에 규제의 틈이 생기면 \"나중에 또 묶일 수 있으니 풀렸을 때 사야 한다\"는 왜곡된 심리가 작용한다. 지방에서도 \"서울에 길이 열렸다\"며 우산을 사놓자는 분위기가 형성된다. 노도강 지역도 \"강남과 가까운 곳인데 저평가됐다\"는 논리로 투자 수요가 몰릴 가능성이 높다.\n\n## 정책 제언과 전망\n\n### 전면적 규제 해제의 필요성\n\n토지거래허가구역은 거래의 자유를 침해하고 전세시장 왜곡 등 부작용만 초래하는 불필요한 규제다. 일부 지역만 선별적으로 해제할 것이 아니라 전면 해제가 필요하다. 시장에는 자정기능이 있으며, 정부가 시장을 신뢰하지 못하고 지속적으로 개입하는 것이 오히려 문제를 야기하고 있다.\n\n### 정부의 새로운 접근법\n\n차라리 고위 관료들이 솔선수범을 보이는 것이 효과적일 수 있다. \"집값이 고평가되어 있다. 시장에 맡기겠으며, 집값이 떨어져도 부양책은 없을 것\"이라는 명확한 시그널을 주는 것이 불필요한 규제보다 더 효과적일 수 있다.\n\n## 결론\n\n2026년 부동산 시장은 정부의 정책 선택에 따라 크게 좌우될 것으로 보인다. 현재로서는 상승 요인이 하락 요인보다 우세하며, 정부는 집값 폭등과 조세 저항 사이에서 어려운 선택을 해야 할 상황에 직면해 있다. 무엇보다 근본적인 구조적 문제 해결 없이는 단기적 규제로는 한계가 있다는 점을 인식해야 할 때다.\n\n태그: 부동산정책, 토지거래허가구역, 집값전망, 2026년부동산, 노도강규제해제, 정부딜레마, 풍선효과, 지방선거, 부동산규제, 수도권집중화"

주제

• [[6월 3일 지방 선거]]
• [[규제 해제]]
• [[금리]]
• [[노도강]]
• [[세금 규제]]
• [[집값]]
• [[토지 거래 허가 구역]]
• [[풍선 효과]]

키워드

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